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Immobilier & SCI

SCI à l'IR ou à l'IS, LMNP, marchands de biens : le bon véhicule dès le départ

Investisseurs, SCI familiales, marchands de biens, loueurs meublés, promoteurs : le choix de structure engage vos 20 prochaines années. Nous le travaillons avec vous avant l'acquisition, pas après.

SCI

IR et IS suivies au cabinet

LMNP

Liasses et amortissements

150-0 B ter

Réemploi post-cession

Parler de mon activité

Demander un devis

Vos enjeux

Ce que nous traitons pour vous au quotidien

SCI à l'IR ou à l'IS

Deux fiscalités radicalement différentes. L'IS permet l'amortissement mais alourdit la plus-value de cession. Nous simulons les deux.

Location meublée (LMNP / LMP)

Amortissement du bien, régime réel, seuils de basculement en LMP : un régime puissant mais technique.

Marchands de biens

Régime fiscal spécifique, TVA sur marge, engagement de revendre, stocks immobiliers : une activité qui n'est pas de l'investissement patrimonial.

Démembrement de propriété

Usufruit / nue-propriété : outil majeur de transmission et d'optimisation, à manier avec précision juridique.

Déficit foncier & travaux

Distinguer travaux déductibles, amortissables et non déductibles : l'écart fiscal se chiffre souvent en dizaines de milliers d'euros.

Plus-values immobilières

Abattements pour durée de détention, exonération résidence principale, cas des SCI : anticiper avant de vendre, pas après.

Questions fréquentes

Les questions que vous nous posez

À l’IR, les loyers s’ajoutent à vos revenus (jusqu’à 45 % + prélèvements sociaux) mais la plus-value de cession bénéficie des abattements pour durée de détention, avec exonération totale après 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux). À l’IS, vous amortissez le bien et payez peu d’impôt pendant l’exploitation, mais la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable — donc très lourde. L’IS convient si vous conservez et réinvestissez ; l’IR si vous visez la revente ou la transmission.

Le régime réel LMNP reste très efficace : l’amortissement du bien et du mobilier neutralise souvent totalement l’imposition des loyers pendant 15 à 20 ans. Attention toutefois : depuis la réforme, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession pour les meublés non classés. Le calcul doit donc intégrer l’horizon de revente.

Dès que vous achetez avec l’intention de revendre, de façon habituelle. Les critères retenus par l’administration sont le caractère répété des opérations, la brièveté du délai de détention et l’intention spéculative. Les conséquences sont lourdes : imposition en BIC, TVA sur les ventes, et perte du régime des plus-values des particuliers. Nous cadrons votre activité avant qu’elle ne soit requalifiée.

Les outils que nous déployons pour votre métier

Pennylane, Logiciels Experts RCA (Simul'immobilier) — interfacés à votre comptabilité, sans double saisie.

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Parlons de votre activité

Premier rendez-vous gratuit et sans engagement, dans nos bureaux de Marcq-en-Baroeul ou en visio. Réponse sous 24 h.

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